Почему тема инвестиций в новостройки снова на хайпе в 2025 году
Если коротко, инвестиции в новостройки на ранней стадии вернулись в топ после пары непростых лет. Ограничения, рост ключевой ставки, скачки цен на стройматериалы — всё это слегка охладило рынок, но не убило идею. Сейчас, в 2025 году, мы видим любопытную ситуацию: спрос на новостройки живой, девелоперы стали аккуратнее, а инвесторы — умнее и более придирчивыми. То есть заработать можно, но уже не “на автомате”, как в 2015–2019 годах, когда практически любая студия возле метро превращалась в плюс 30–40% за пару лет. Теперь важно считать, проверять и понимать, зачем вы вкладываетесь и как будете выходить из сделки, а не просто “вложусь, потом посмотрим”.
Что значит купить квартиру на этапе котлована для инвестиций
Когда говорят “купить квартиру на этапе котлована для инвестиций”, имеют в виду вход в проект на самом старте продаж, когда дом ещё только в проекте или копают фундамент. В этот момент цена, как правило, минимальная, потому что девелоперу нужно быстро собрать деньги, подтвердить банку спрос и запустить рекламную волну. На раннем этапе дисконт к цене готового жилья может составлять 15–25%, а в отдельных проектах комфорт- и бизнес-класса — до 30% при условии долгого горизонта и хорошей локации. Но важно понимать: вы покупаете не готовую квартиру, а обещание застройщика и банка достроить объект в срок и в заявленном качестве.
Насколько выгодно инвестировать в новостройки сейчас: голые цифры
Давайте к цифровой стороне вопроса, без легенд про “знакомого знакомого, который удвоил капитал на однушке”. В среднем по крупным городам России за 2021–2024 годы новостройки давали инвестору доходность 8–15% годовых в рублях при условии удачного входа на старте и выхода на этапе высокой готовности дома. В Москве и Санкт-Петербурге в удачных проектах доходность по инвестиции в строительство квартир с нуля доходила до 20–22% годовых, но это скорее верхняя планка, а не то, на что стоит ориентироваться. При этом важно учитывать инфляцию, рост ключевой ставки и альтернативу в виде ОФЗ или депозитов, которые в 2023–2024 годах давали 10–13% годовых практически без риска, что заставило многих задуматься, а настолько ли выгодно инвестировать в новостройки, чтобы брать на себя строительные и рыночные риски ради лишних нескольких процентов дохода.
Как реально зарабатывают на новостройках: три базовые стратегии
На практике схем заработка не так много, как может показаться по форумам. Большинство инвесторов крутятся вокруг трёх основных стратегий, комбинируя их в зависимости от своих денег, горизонта и терпения. Одни выходят сразу после сдачи дома, другие ждут, пока район “оживёт”, а третьи изначально нацелены не на перепродажу, а на аренду. Ошибка многих новичков в том, что они вообще не формулируют для себя стратегию: просто покупают “дешевле, чем будет потом” и оказываются в ситуации, когда дом сдан, а продать с прибылью не получается, потому что вокруг появилось много похожих квартир.
- Купить на котловане, продать на высокой стадии готовности (80–90%) до ввода дома в эксплуатацию.
- Держать до сдачи, делать базовый ремонт и перепродавать уже как “под ключ” тем, кто не хочет ждать строителей.
- Купить на ранней стадии, дождаться сдачи и использовать квартиру как арендный актив на долгий срок.
Стратегия №1: вход на котловане, выход до сдачи дома
Это классический способ, вокруг которого и крутится большинство разговоров про инвестиции в новостройки на ранней стадии. Логика простая: вы входите, когда застройщик даёт максимальный дисконт, ждёте, пока дом вырастет, риск недостроя снизится, а цена подтянется к уровню “вот-вот сдадут”, и продаёте уступку прав требования. До 2022 года на этом этапе можно было спокойно зарабатывать 25–35% за 1,5–2 года в крупных городах. Сейчас, в 2025-м, реалистичные цифры по такой схеме ближе к 15–20% за тот же срок по удачным проектам и 8–12% по средним, что всё ещё неплохо, но уже требует тщательного отбора, а не “берём что есть”.
Стратегия №2: ремонт и перепродажа как готового продукта
Здесь встаёт вопрос, как заработать на перепродаже квартир в новостройках, не гоняясь только за ростом цен от застройщика. Один из рабочих вариантов — добавлять стоимость за счёт ремонта и комплектации. Вы покупаете квартиру на стадии строительства, дожидаетесь сдачи дома, делаете аккуратный, но неброский ремонт в современном стиле, ставите базовую технику и продаёте тем, кто не хочет полгода заниматься отделкой. В некоторых проектах в Москве и крупных региональных центрах маржа по такой схеме достигает 20–25% сверх стоимости покупки и ремонта, но нужно уметь считать смету, быстро организовывать работы и понимать вкус своей целевой аудитории, а не делать ремонт “как себе”, забивая бюджет дорогой плиткой и встроенной техникой.
Стратегия №3: долгосрочная аренда вместо быстрой перепродажи
Не все готовы рисковать и пытаться поймать идеальный момент входа и выхода, поэтому часть инвесторов смотрит на новостройки как на долгосрочный арендный актив. Вы вкладываетесь в современный дом в районе с нормальной транспортной доступностью и потенциалом развития, делаете практичный ремонт и сдаёте жильё в долгосрочную аренду. Доходность по чистой аренде (после вычета налогов, коммуналки и простоя между арендаторами) сейчас по России колеблется в районе 4–7% годовых в рублях, в Москве и Санкт-Петербурге — 5–8% в зависимости от класса и локации. Это не космические цифры, но они могут сочетаться с умеренным ростом стоимости самой квартиры в горизонте 7–10 лет.
Технический блок: из чего складывается доходность инвестора
Чтобы трезво оценивать инвестиции в строительство квартир с нуля, полезно один раз расписать все статьи дохода и расхода и больше не питать иллюзий. Доход формируют рост цены метра от застройщика, ваш дополнительный “маркетинговый” бонус (ремонт, мебель, быстрый выход на сделку) и потенциальная арендная выручка, если вы не продаёте сразу. Расходы — это не только цена договора долевого участия или эскроу-счёта, но и все сопутствующие платежи: налоги при продаже, комиссии агентам, проценты по ипотеке, если покупка с плечом, отделка, юридическое сопровождение. На практике многие забывают заложить 5–7% от стоимости объекта на транзакционные издержки, из-за чего реальная доходность резко снижается.
Риски: о чём часто предпочитают молчать
Рынок любит показывать истории успеха, но у инвестора в новостройках рисков более чем достаточно. Есть инженерные, юридические, рыночные и инфраструктурные неопределённости, и все они могут выстрелить не в вашу пользу. Плюс на горизонте нескольких лет постоянно меняются правила игры: законы о долевом строительстве, требования к эскроу-счетам, льготная ипотека — всё это влияет на ликвидность и цену. Даже если застройщик надёжный, район может “не взлететь”, вокруг построят конкурирующие комплексы, а подъезд к дому так и останется через грунтовку, и потенциальные покупатели будут просто уходить в более удобные варианты.
- Риск заморозки или затяжки сроков строительства при финансовых проблемах девелопера.
- Вероятность изменения градостроительных планов: вместо парка — новая очередь башен.
- Рыночный риск снижения цен в сегменте при массовом выходе новых проектов.
- Регуляторные изменения: ипотечные программы, налоги, требования к застройщикам.
Реальный кейс: удачная инвестиция в комфорт-класс
Пример из практики: в 2021 году инвестор зашёл в проект комфорт-класса в крупном миллионнике на этапе котлована, взяв однокомнатную квартиру 38 м² по цене 110 тыс. руб. за метр, то есть около 4,18 млн рублей. Дом сдавался в конце 2023 года, а к середине 2024-го рыночная цена в этом комплексе вышла на уровень 155–160 тыс. за метр за аналогичные планировки. Квартира без отделки была продана по переуступке за 5,9 млн рублей. На первый взгляд — плюс 1,7 млн, или около 40% роста за три года. Но если вычесть расходы на ипотечные проценты, налоги, комиссию агенту и оформление, чистая доходность составила примерно 27–28% за весь период, то есть в районе 9–10% годовых.
Неудачный кейс: когда “топовая локация” не спасла
Другой пример: в 2020 году инвестор решил вложиться в бизнес-класс в Москве, тоже на ранней стадии. Квартира площадью 50 м² обошлась почти в 15 млн рублей, ставка была сделана на модный район рядом с рекой и перспективой благоустройства. К 2024 году дом сдали, но одновременно в радиусе пары километров ввели несколько конкурирующих комплексов, а спрос на дорогой сегмент остыл из-за роста ставок и общего сокращения числа покупателей с крупным бюджетом. В результате выставленная за 21 млн квартира долго не находила покупателя, и реальная сделка прошла за 18,2 млн с торгом и длительным ожиданием. С учётом расходов и заморозки капитала итоговая доходность оказалась около 5% годовых, а если сравнивать с альтернативой в виде ОФЗ, то фактически инвестор проиграл по соотношению риск/доходность.
Технический блок: что проверять в проекте до подписания ДДУ
Перед тем как подписывать договор и влезать в ипотеку ради “выгодного” старта, полезно пройтись по чек-листу. Во-первых, репутация застройщика: посмотрите его предыдущие проекты, задержки по вводу, отзывы реальных жильцов, а не только красивые рендеры. Во-вторых, юридическая чистота: наличие разрешения на строительство, прозрачная схема работы с эскроу-счетами, отсутствие странных посредников в цепочке. В-третьих, экономика района: какие объекты уже есть, какие заявлены в генплане, как развивается транспорт. В-четвёртых, конкурентная среда: сколько похожих комплексов появится в радиусе 2–3 км за ближайшие 3–5 лет, не окажетесь ли вы один из сотен продавцов одинаковых студий.
Ипотека как рычаг: когда плечо помогает, а когда ломает модель
Многие инвесторы в 2020–2024 годах активно использовали ипотеку как финансовый рычаг, рассчитывая, что рост цены перекроет проценты. При льготных ставках 5–6% это действительно работало, но по мере того как льготные программы сворачиваются, а рыночные ставки колеблются в районе 11–13% годовых, модель “купил в кредит — продал дороже — заработал” стала куда более рискованной. Если рост цены в проекте оказывается ниже ставки по кредиту, инвестор по сути субсидирует банку свою “инвестицию”. В 2025 году использование ипотеки в качестве инструмента для спекуляции на новостройках оправдано только при очень взвешенном подходе: мощная скидка на входе, понятный график строительства и реальная перспектива ликвидного выхода.
Как выбрать объект для инвестиций в новостройки на ранней стадии
Отбор проекта — это половина успеха. Не стоит гнаться только за минимальной ценой за метр: дешёвый метр в проблемной локации может висеть потом на рынке месяцами. Гораздо важнее комбинация факторов: транспортная доступность, репутация застройщика, продуманность планировок, плотность застройки, наличие школ, садов, парков, коммерции на первых этажах. Хороший инвестор смотрит не только на красивую презентацию, но и на “грязные” детали: куда будут смотреть окна, сколько реально парковочных мест, будет ли двор перегружен машинами, как решены мусорные комнаты. Всё это напрямую влияет на будущий спрос и цену перепродажи, даже если сейчас на старте продаж маркетинг маскирует слабые места проекта.
Технический блок: быстрая модель расчёта прибыли
Простейшая модель, которой стоит пользоваться, выглядит так: предполагаемая цена продажи минус цена покупки, минус все прямые и косвенные расходы — и только после этого считаем доходность к вложенному капиталу и к сроку владения. Формула может выглядеть так: (Цена продажи – Цена покупки – Ремонт – Проценты – Налоги – Комиссии) / Собственные вложенные средства / Количество лет владения. Если на выходе получается меньше 8–10% годовых, есть смысл сравнить эту сделку с безрисковыми инструментами и задать себе вопрос, стоит ли брать на себя строительные и рыночные риски ради такой премии.
Прогноз до 2030 года: что будет с инвестициями в новостройки
Если смотреть вперёд, до 2030 года, инвестиции в новостройки вряд ли исчезнут, но их характер изменится. Государство постепенно ужесточает регулирование строительства, усиливает контроль за застройщиками, двигается в сторону ещё большей прозрачности расчётов через эскроу. С одной стороны, это снижает риск недостроев, с другой — делает девелопмент более дорогим, а значит, маржа инвестора на простом росте цены будет постепенно сужаться. При этом спрос на качественное жильё в крупных городах останется, а проекты с сильной концепцией, хорошей транспортной доступностью и развитой средой по-прежнему будут расти в цене быстрее среднего рынка. К 2030 году, вероятнее всего, заработать “на всём подряд” уже не получится, но точечные инвестиции в сильные проекты будут давать 10–15% годовых в рублях, особенно если инвестор умеет добавлять стоимость за счёт ремонта, сервиса и грамотного управления арендой.
Итоги: кому действительно стоит заходить в новостройки
Если подвести всё к практическому выводу, инвестиции в новостройки на ранней стадии подходят тем, кто готов считать, понимать риски и работать с объектом, а не просто держать надеясь на чудо. Это инструмент не для “последних денег” и не для тех, кто нервничает при каждом изменении новостей про ставки и ипотеку. Имеет смысл входить, если у вас есть финансовая подушка, вы понимаете, зачем вам конкретный объект, и готовы заранее продумать стратегию выхода. В 2025 году новостройки остаются рабочим вариантом для диверсификации капитала, но уже не выглядят безальтернативной “волшебной кнопкой” обогащения. Чтобы они действительно стали источником дохода, нужно относиться к ним как к бизнес-проекту: с расчётами, планом и холодной головой, а не как к лотерейному билету.