Зачем вообще разбираться в типах планировок
На первичке квадратный метр стоит дорого, а ошибки в выборе планировки бьют по доходности сильнее, чем разница в цене за метр. Один и тот же метраж может приносить совершенно разный доход в аренде или при перепродаже. Поэтому перед тем как купить студию в новостройке, «классическую» однушку или модный евроформат, полезно понять, как каждый вариант ведет себя на рынке: кто снимает, кто покупает, как быстро объект продается и насколько удобно в нем жить хотя бы пару лет, если арендатора придется подождать.
Четкие определения: студия, однушка, евроформат
Что такое студия на практике
Студия — это когда кухня и комната объединены в одно пространство, без капитальной перегородки. Чаще всего это 18–28 м², иногда до 30+. Нормальная студия — это не «коридор с окном», а квадратная или почти квадратная форма, где можно зонировать пространство. Диаграмма 1 (структура площади студии): жилая зона ~65 %, кухонная ~20 %, санузел ~10 %, «потери» (прихожая, ниши) ~5 %. Чем меньше «потерь» и больше «квадрата» в комнате, тем студия ликвиднее при продаже и аренде.
Классическая однокомнатная квартира
Классическая однушка — это отдельная жилая комната и отдельная кухня. Метраж обычно 30–40 м², иногда чуть больше. Ключевые признаки: есть дверь в комнату, можно закрыться, кухня отделена хотя бы стеной частично. Диаграмма 2 (однушка): жилая ~45 %, кухня ~20 %, санузел ~10 %, коридор и кладовые ~25 %. Именно такой вариант чаще выбирают для первого собственного жилья, поэтому фраза «купить однокомнатную квартиру в новостройке» стабильно в топе поисковых запросов: людям комфортнее жить, когда есть чёткое разделение «спальня» и «кухня».
Квартира евроформат: что это вообще такое
Евроформат — маркетинговое название планировок, где кухня объединена с гостиной. Например, «евродвушка» — это по сути большая кухня-гостиная и отдельная спальня, при этом количество изолированных комнат меньше, чем цифра в названии. Люди ищут «квартира евроформат купить», когда хотят современную схему: общая зона для жизни + отдельное тихое место для сна или работы. Диаграмма 3 (евродвушка 40–45 м²): кухня-гостиная ~45 %, спальня ~25 %, санузел ~10 %, коридор и хранение ~20 %. Выигрыш — ощущение пространства при среднем метраже.
Ликвидность и спрос: как рынок голосует рублём
Для оценки ликвидности полезно смотреть три фактора: скорость продажи, дисконт при торге и глубину спроса (сколько людей вообще рассматривают такой формат). В новостройках студии часто расходятся быстрее на этапе котлована — низкий входной билет. Но при перепродаже выборочно выстреливают только удачные локации и планировки. Однушки держатся как «валюта»: их покупают и для жизни, и под сдачу, спрос более стабильный. Евроформат растёт в популярности в крупных городах: люди всё чаще готовы жертвовать отдельной кухней ради большой гостиной.
Инвестиции в новостройки: какой тип квартиры выбрать
Если говорить строго про инвестиции в новостройки какой тип квартиры выбрать, логика такая: студия даёт минимальный чек входа и чаще всего максимальную доходность в процентах, но с повышенными рисками переполнения рынка. Однушка чуть дороже, доходность ниже на бумаге, зато легче продать любому сегменту — от молодожёнов до пенсионеров. Евроформат — это ставка на «современный образ жизни»: потенциал роста цены выше в модных локациях, рядом с метро, бизнес-кластерами, где арендаторы ценят общие пространства и дизайн.
Диаграмма спроса по форматам (текстовое описание)
Если упростить, то картинка примерно такая. Диаграмма 4 (устойчивость спроса): однушки — высокий и ровный столбец, почти без провалов на циклах рынка; студии — столбец с высокой вершиной в фазе активного строительства и заметной просадкой при перенасыщении; евроформат — столбец, который пока ниже однушек, но медленно растёт год от года. То есть выбор планировки — это не только «как я буду жить», но и ставка на то, как будет меняться спрос в вашем городе через 3–7 лет.
Аренда: какая планировка квартиры лучше для сдачи в аренду
Если смотреть именно на вопрос, какая планировка квартиры лучше для сдачи в аренду, надо учитывать сегмент арендаторов. Студии отлично заходят одиноким работающим людям и студентам — важна цена и близость к метро, а не количество комнат. Однушки востребованы парами и теми, кто иногда работает из дома: нужна дверь между кухней и спальней. Евроформат удобно сдавать как улучшенный вариант: можно разместить пару или семью с ребёнком, если спальня полноценная. В среднем по крупным городам заполняемость выше у однушек и удачных евроформатов.
Кейсы из реальной практики
Кейс 1. Инвестор-минималист и студии у метро
Андрей, айтишник, решил купить студию в новостройке рядом с МЦД. Бюджет был ограничен, взял две студии по 23 м² на этапе котлована. Через два года дом сдали, отделку сделал базовую: ламинат, краска, недорогая кухня. Сдавал по отдельности молодым специалистам из соседнего бизнес-парка. Доходность по факту вышла ~8–9 % годовых, окупаемость неплохая. Но через три года рядом построили ещё два ЖК с кучей студий, и ставки по аренде чуть просели. Продать можно, но с дисконтом 3–5 % к аналогичным однушкам на метр.
Кейс 2. «Семейная» однушка как надежный якорь
Светлана купила однокомнатную квартиру 37 м² в спальном районе: кухня 9 м², изолированная комната 18 м². Изначально планировала жить сама, но через пару лет переехала к партнёру и решила сдавать. Её задача была не максимизировать доход, а иметь стабильный денежный поток. В итоге квартира без проблем сдаётся семьям с маленькими детьми и парам, которые ценят тишину и наличие отдельной комнаты. За 6 лет арендаторы менялись всего три раза, простой — не больше 2 недель. При продаже риелторы прогнозируют реализацию за 1–2 месяца без большого торга.
Кейс 3. Евроформат для перепродажи в бизнес-районе
Игорь искал объект не под аренду, а под перепродажу после сдачи дома. Взял евродвушку 42 м² в проекте рядом с технопарком: большая кухня-гостиная 18 м², спальня 11 м², гардеробная. Ставка была на то, что через 3 года район «выстрелит» по инфраструктуре. Так и вышло: открыли ТЦ, новую станцию метро. К моменту ввода дома спрос на евроформат вырос: молодые пары и айтишники хотели именно большую общую зону. Игорь продал квартиру за месяц, заработав ~25 % к вложениям, что выше, чем по аналогичным классическим однушкам в этом же комплексе.
Итоги и чек-лист: как под себя выбрать формат
Чтобы не утонуть в нюансах, удобно пройтись по простому алгоритму выбора. Ниже — не универсальная истина, а рабочая шпаргалка, которую инвесторы и «для себяшники» часто применяют на практике. Пробегитесь по пунктам честно: ответы очень быстро подскажут, в какой стороне смотреть — студии, однушки или евроформат. Важно не гнаться за модой, а соотнести планировку с реальными сценариями жизни или инвестиций в ближайшие 5–10 лет, а не с красивыми картинками из рекламных буклетов.
1. Сначала определитесь с задачей: жить сами, сдавать, перепродавать.
2. Если бюджет на входе минимален и цель — доходность в процентах, смотрите студии у транспорта.
3. Если приоритет — стабильность и широкий круг покупателей, однушка почти всегда рабочий вариант.
4. Если важен современный быт и «воздух» в квартире, присмотритесь к евроформату, но проверяйте реальный метраж комнат.
5. Перед сделкой посмотрите объявления по вашему ЖК: кто и как реально сдаёт и продаёт похожие планировки прямо сейчас.