Почему покупка на этапе котлована до сих пор так популярна
Желание купить квартиру на этапе котлована понятно: цена ниже на 15–30 % по сравнению с готовым жильём, выбор планировок шире, а за несколько лет строительства стоимость может вырасти ещё на 20–40 % — особенно в крупных городах. По данным ЦИАН и Дом.РФ, в 2023–2024 годах до половины всех сделок в новостройках в крупных агломерациях приходилось именно на ранние стадии строительства. В 2025‑м тренд сохраняется, хотя покупатели стали осторожнее: ужесточение регулирования, переход на эскроу‑счета и рост ключевой ставки ЦБ сделали рынок более сложным и менее интуитивным. В такой обстановке ошибки при покупке квартиры в новостройке на ранней стадии обходятся особенно дорого — не только в деньгах, но и во времени, нервах и упущенных возможностях.
Многие до сих пор рассуждают просто: «Дома этого застройщика уже стоят, значит, всё нормально». Но такого бытового подхода явно недостаточно для защиты нескольких миллионов рублей, которые вы вкладываете на годы вперёд. Далее — пять самых частых промахов покупателей и практичные способы их избежать, с оглядкой на статистику, законы и то, как будет выглядеть рынок в ближайшие 3–5 лет.
Ошибка №1. Верить только рекламе и не проверять застройщика
Самая распространённая ошибка — считать, что крупное имя или красивые рендеры автоматически означают надёжность. Да, после повсеместного введения эскроу‑счетов доля обманутых дольщиков в России по данным Минстроя сократилась более чем в три раза по сравнению с 2015–2017 годами, но риски покупки квартиры на этапе котлована не исчезли полностью. Застройщики по‑прежнему могут затягивать сроки, менять материалы отделки, упрощать благоустройство или передавать объект в другую структуру. В 2024 году ряд регионов уже столкнулся с ситуацией, когда проекты формально достраиваются, но качество и инфраструктура ощутимо уступают заявленному уровню — а это прямой экономический потерь для покупателя, который рассчитывал на другой класс жилья и будущий рост цены.
Чтобы понять, как безопасно купить квартиру на этапе строительства, мало пробежать глазами отзывы и пару новостей. Нужно системно подойти к проверке: смотреть проектную декларацию на «Наш.дом.рф», анализировать финансовую отчётность застройщика, сроки сдачи предыдущих объектов, судебные споры и исполнительные производства. В 2025‑м всё это проверить проще, чем десять лет назад: большинство данных открыты, а сервисы аггрегируют информацию автоматически.
Как проверить застройщика перед покупкой квартиры
Алгоритм вполне приземлённый: сначала заходите на сайт единого реестра застройщиков и убеждаетесь, что компания имеет разрешение на строительство и проект прошёл экспертизу. Потом проверяете, как она выполняла обещания в прошлых ЖК: задержки более чем на 6–9 месяцев по нескольким объектам подряд — серьёзный тревожный сигнал. Далее — финансовая устойчивость: наличие крупных долгов, залогов, частых смен учредителей или директора повышает вероятность проблем при ухудшении рынка. И напоследок — юридический фон: судебные процессы с дольщиками, ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками показывают, насколько конфликтная история у девелопера.
Многие покупатели уверены, что подобный анализ — удел юристов или инвесторов, но на практике достаточно один вечер посидеть в публичных реестрах и вы сформируете куда более реалистичное представление о том, что за компания строит ваш будущий дом. Никаких специальных знаний не требуется, только внимательность и желание не полагаться на случай.
Ошибка №2. Игнорировать правовую конструкцию сделки
Вторая масштабная ошибка — думать, что все договоры долевого участия примерно одинаковы и «государство всё контролирует». Формально рынок стал безопаснее, это правда: доля проектов без эскроу‑счетов постепенно сокращается, а регулятор жёстко давит на проблемные компании. Но даже в рамках закона о долевом участии есть масса нюансов, которые определяют, получите ли вы именно то, что покупаете на этапе котлована. В договорах регулярно встречаются формулировки, позволяющие переносить срок сдачи под видом «объективных обстоятельств», ухудшать отделку, сокращать состав благоустройства или менять класс дома. Юридически это всё может быть законно, но фактически обесценивает часть ваших вложений и снижает ликвидность квартиры как актива на рынке.
Покупка квартиры в новостройке на ранней стадии — это не просто «подписал договор и жду ключи». Это покупка прав требования с набором условий, которые лучше понять до внесения аванса. В 2025 году распространена практика, когда застройщик предлагает дополнительное соглашение или опциональные пакеты (машиноместо, кладовая, отделка), меняя этим структуру вашей ответственности и сроков исполнения обязательств. Всё это нужно читать и сопоставлять, а не пролистывать бегло.
На что смотреть в договоре долевого участия
Минимальный набор: срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи ключей, формулировки о форс‑мажоре, описания отделки и инженерных систем, порядок изменения проекта, ответственность застройщика за просрочку. Полезно заранее прикинуть, сколько реально стоит каждый месяц задержки: если вы снимаете жильё, просрочка в полгода легко превращается в минус 200–400 тысяч рублей только по аренде. На этом фоне штраф в размере нескольких тысяч рублей за месяц просрочки выглядит символическим и не компенсирует реального ущерба. Чем лучше вы понимаете структуру договора, тем проще оценить экономическую целесообразность сделки в целом.
Многие недооценивают, насколько такой внимательный подход к тексту договора меняет их переговорную позицию. Иногда достаточно задать менеджеру несколько точных вопросов, чтобы он предложил альтернативные условия или более прозрачную конфигурацию платежей.
Ошибка №3. Слишком оптимистичные ожидания по росту цен
Третья типовая ошибка — считать, что цены на новостройки растут всегда и везде. В нулевые и начале 2010‑х это было недалеко от истины, но рынок 2025 года куда более неоднороден. В одних локациях стоимость квадрата за период строительства действительно прибавляет 30–50 %, в других — за 3–4 года едва обгоняет инфляцию. Покупатели, которые исходят из старой парадигмы «возьму на котловане и обязательно заработаю», часто сталкиваются с разочарованием: рост ключевой ставки, ипотечные ограничения, локальный переизбыток предложения и снижение реальных доходов населения холодят рынок. В результате инвестиционные расчёты, построенные на завышенных ожиданиях, не срабатывают, а квартиру приходится продавать с минимальной наценкой или вообще в ноль, учитывая сопутствующие расходы.
Для семьи, покупающей жильё для жизни, ставка на «обязательно вырастет» тоже опасна. Люди берут более дорогую ипотеку, чем могут себе комфортно позволить, рассчитывая, что через пару лет «перекредитуются» на фоне роста стоимости. Но циклы на рынке недвижимости теперь ближе к 5–7 годам, и далеко не факт, что в нужный момент вы попадёте на пик. Экономика стала менее предсказуемой, и стратегия «всё само вырастет» перестаёт работать.
Как трезво оценивать экономику сделки
Полезно моделировать несколько сценариев. Базовый: цена не растёт вовсе, вы просто фиксируете текущую стоимость и платёж по ипотеке. Пессимистичный: цены падают на 10–15 %, а ставка остаётся высокой. Оптимистичный: цена растёт на 20–30 % к вводу дома. Если покупка квартиры на этапе котлована выглядит оправданной только в самом радужном сценарии — это повод притормозить. Для примера: при стоимости квартиры 10 млн рост на 20 % и снижение ставки на пару пунктов действительно делают инвестицию привлекательной. Но если вместо роста вы получаете стагнацию, всё, что у вас остаётся, — долгосрочное обязательство по кредиту и актив, который не сильно отличается от готового жилья по цене, но несколько лет существовал только на бумаге.
При таком подходе решение перестаёт быть эмоциональным и превращается в осознанный финансовый шаг, а не ставку в надежде угадать пик рынка.
Ошибка №4. Игнорировать инфраструктуру и транспорт
Четвёртая ошибка — смотреть только на дом и планировку, полностью забывая о том, что вокруг. На этапе котлована маркетинг часто рисует будущее почти утопическим: детские сады, школы, парки, станции метро «в перспективе». Но в действительности развитие инфраструктуры — один из самых непредсказуемых факторов, на который девелопер влияет лишь частично. Муниципалитет может перенести сроки строительства развязки или школы, частный инвестор — отказаться от ТРЦ, а транспортная нагрузка вырастет куда быстрее, чем предполагалось в изначальных расчётах. В итоге через несколько лет вы можете получить плотный жилой массив с хроническими пробками и очередями в детских садах вместо комфортного «город в городе».
С точки зрения экономики индустрии это тоже важно: качество окружения напрямую влияет на ликвидность жилья и скорость продаж у застройщика. Районы, где город не успевает за темпами ввода квадратных метров, в будущем показывают худшую динамику цен и более длительное экспозиционное время при перепродаже. То есть первая выгода от низкой цены на котловане может обернуться затянувшейся попыткой продать квартиру даже с дисконтом.
Как оценивать локацию, когда ещё нет дома
Не полагаться исключительно на рендеры и обещания. Открывайте градостроительные документы, смотрите генеральный план, проекты планировки территории, реальные сроки строительства дорог и соцобъектов, уже объявленные тендеры. Обратите внимание на существующую транспортную ситуацию: если в час пик район уже стоит, появление ещё нескольких очередей ЖК проблему усугубит. В 2025 году многие города начинают внедрять транспортное моделирование и публиковать его результаты — это хороший индикатор будущей нагрузки. Реальная оценка локации может скорректировать ваш выбор в пользу менее «громкого» проекта, но с куда более устойчивыми перспективами.
Пара часов, проведённых за изучением карт и документов, часто экономит годы раздражения из‑за пробок и очередей.
Ошибка №5. Отсутствие стратегии выхода и план Б
Пятая, более тонкая, но очень существенная ошибка — входить в сделку без понимания, что вы будете делать, если обстоятельства изменятся. В 2020‑е годы мы уже несколько раз наблюдали, как внешние шоки — от пандемии до изменений в ипотечных программах — за считанные месяцы меняли правила игры на рынке. Личные ситуации тоже непредсказуемы: смена работы, пополнение в семье, необходимость переезда в другой город. Когда таких сценариев не закладывают заранее, квартира на ранней стадии превращается в якорь: продать её до сдачи сложнее, чем готовое жильё, а досрочно погасить ипотеку могут не все.
С точки зрения рынка недвижимости как отрасли наличие большого пласта «застрявших» собственников замедляет оборачиваемость и делает цены менее гибкими, чем они могли бы быть. Девелоперы в 2025 году уже понимают эту проблему и предлагают разные механизмы — от trade‑in до программ выкупа, но пользоваться ими без предварительного анализа условий рискованно: цена выкупа обычно значительно ниже рыночной.
Зачем думать о продаже ещё до покупки
Простая проверка: представьте, что через два года вам срочно понадобятся деньги или смена жилья. Кто будет вашим потенциальным покупателем, если дом ещё строится или только что сдан, а ипотечные условия изменились не в лучшую сторону? Насколько интересной будет эта локация для арендаторов, если вы решите временно сдавать квартиру? Использование этих вопросов ещё на этапе выбора объекта помогает сразу отсечь варианты, где стратегия выхода выглядит туманно. Тогда решение как безопасно купить квартиру на этапе строительства включает не только минимизацию юридических и технических рисков, но и продуманность ваших личных финансовых траекторий.
Такой подход постепенно становится нормой среди более информированных покупателей, и в ближайшие годы именно он будет определять, какие проекты получат устойчивый спрос, а какие останутся зависать в продаже.
Что будет дальше с покупкой на этапе котлована: прогноз до 2030 года
В 2025 году рынок новостроек уже переживает фазу адаптации к новым правилам игры: высокие ставки, точечные льготные ипотечные программы, ужесточение требований к капиталу застройщиков. В ближайшие 3–5 лет можно ожидать, что доля сделок на самой ранней стадии немного сократится: регулятор и банки будут стимулировать более равномерный спрос по жизненному циклу проекта, чтобы уменьшить перекос в сторону котлована. При этом сами девелоперы будут всё активнее «упаковывать» старт продаж как событие: больше сервисов, цифровых инструментов, гарантий и программ защиты покупателей — вплоть до страхования от задержек или определённых изменений экономической конъюнктуры.
Для частного покупателя вывод простой: купить квартиру на этапе котлована останется выгодной стратегией, но уже не универсальной и не для всех. Те, кто готов разбираться в документах, оценивать финансовое состояние застройщика и реалистично смотреть на перспективы локации, по‑прежнему смогут экономить и иногда зарабатывать. Остальным лучше ориентироваться на более поздние стадии строительства, когда основной объём рисков уже снят. Индустрия в целом станет более прозрачной и технологичной, но личная финансовая грамотность по‑прежнему будет ключевым фильтром между удачной сделкой и дорогостоящей ошибкой.